רמת גן עברה מסע ארוך בניסיון להתאים את תמ"א 38 לצרכי העיר. לאחרונה, אושרה תוכנית חדשה המהווה פשרה בין הגישות השונות שננקטו לאורך השנים. אז מה הם ההבדלים העיקריים בין התוכנית המקורית לתכונית החדשה? נתחיל בסקירה קצרה של התוכנית המקורית.
- חלה על מבנים שנבנו לפני 1981.
- אפשרה זכויות בנייה נרחבות, ללא הבחנה בין אזורים שונים בעיר.
- לא התייחסה מספיק לתשתיות עירוניות ולצורכי ציבור.
- התוכנית המקורית אפשרה תוספת של עד 2.5 קומות למבנים קיימים, ללא התחשבות מספקת באופי השכונתי או בעומסים על התשתיות.
- היא העניקה פטור מהיטלי השבחה, מה שיצר קשיים תקציביים לעירייה בהתמודדות עם הגידול באוכלוסייה.
- התוכנית המקורית לא הגדירה מגבלות על גודל הדירות או תמהיל הדירות בפרויקטים, מה שהוביל לעתים ליצירת דירות גדולות ויקרות בלבד.
הפשרה החדשה היא למעשה הגלגול השלישי של התוכנית המקורית. באופן כללי התוכנית מזהה שלושה סוגים של התחדשות, בהתאם להיררכיית הרחובות: רחוב מסחרי, רחוב משני רחב ורחוב משני צר, שלכל אחד מהם ניתנו זכויות בנייה מותאמות. מהנדסת העיר סיגל חודש אמרה בראיון לאחרונה כי "אין שום קשר בין התוכנית הנוכחית לשתי הקודמות. תמ"א 38 לא תוארך יותר מסוף השנה ולכן החלטנו לפני כשנה לערוך לה תוכנית בניינית חדשה – אחרת תמ"א 38 לא תחול יותר ברמת גן. התוכנית הזו היא תוכנית נפחית, בניגוד לקודמותיה. יש לך אחוזי בנייה על המגרש, יש קווי בניין, יש תכסית, יש גודל דירה ממוצע שממנו נגזר מספר יחידות הדיור והתוכנית היא מאוד פשוטה, מה שלא ניתן לומר על התוכניות הקודמות".
הפשרה החדשה:
- חלה על מבנים שנבנו לפני 1985, מרחיבה את מספר המבנים הזכאים.
- מחלקת את העיר לשלושה סוגי רחובות: מסחרי, משני רחב ומשני צר.
- מגדירה שלושה מסלולי התחדשות: הריסה ובנייה מחדש, חיזוק ותוספת קומות, וחיזוק ומיגון ללא שינוי המבנה.
- מגבילה את גובה הבנייה: עד 10 קומות ברחובות מסחריים, 7-9 קומות ברחובות אחרים.
- קובעת אחוזי בנייה שונים לכל סוג רחוב: 440% למגורים ו-30% למסחר ברחובות מסחריים, 315%-415% ברחובות אחרים.
- מתוכננת תוספת של 15,300 יחידות דיור בעיר.
- מותאמת לתוכנית המתאר הכוללנית העירונית.
יתרונות הפשרה:
מאזנת בין צורכי התחדשות עירונית לבין שמירה על אופי העיר.
מתייחסת לצורכי ציבור כמו בתי ספר ותחבורה.
מספקת ודאות תכנונית ליזמים ולתושבים.
אתגרים נותרים בתהליך ההתחדשות העירונית של רמת גן:
- צורך בפתרונות לכיתות לימוד נוספות.
- עומס על מערכת התחבורה העירונית.
מועד תחילת התוכנית:
התוכנית החדשה אושרה לאחרונה בוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, אך עדיין נדרשת לאישור הוועדה המחוזית. לאור זאת, וכיוון שתמ"א 38 המקורית של רמת גן לא תוארך מעבר לסוף השנה הנוכחית, סביר להניח שהתוכנית החדשה תיכנס לתוקף בתחילת שנת 2025, בכפוף לאישורים הנדרשים.
סיכום:
הפשרה החדשה מנסה לאזן בין הצורך בהתחדשות עירונית לבין שמירה על איכות החיים בעיר. היא מספקת מסגרת ברורה יותר לפיתוח עתידי, תוך התייחסות לאתגרים העירוניים. עם זאת, יישום מוצלח של התוכנית ידרוש המשך תכנון וניהול זהיר של תשתיות ושירותים עירוניים.
