סיטואציה מוכרת מאד בעשור האחרון. פרסמתם בפייסבוק שאתם מחפשים דירה ברעננה, והנה פנה אליכם אדם נחמד והציע להציג בפניכם מספר דירות שהוא מטפל בהן. אתם חשבתם שהוא משכיר אותן עבור בעלי הבית, או שהוא בעצמו בעל הבית – אך לפתע מסתבר לכם כי הדירה שראיתם וכל כך אהבתם טומנת בחובה עוד סוד קטן, "עלות" נוספת של מתווך. אבל בסך חשבתי כי הכל הכרתם אדם נחמד ברשת חברתית…
ומה קורה מהצד השני?
בעוד קוני דירות ומשקיעי נדל"ן מוצאים עצמם מופתעים לא אחת ממתווכים שלא הגדירו עצמם ככאלה לפני שקישרו את לקוחותיהם עם רוכשי דירה פוטנציאליים, גם המתווכים עצמם מוצאים עצמם, לעתים, נפגשים עם לקוחות הרוכשים דירה ומנסים לעקוף את המתווך. במקום בשנים האחרונות בהם תחום כמו יזמות נדל"ן הולך ומתפתח, וקשה יותר למצוא דירה במחיר סביר, יש שינסו להיעזר בשירותיו של מתווך – אך מבלי לשלם דמי תיווך.
החוק שמסדיר את היחסים בין המתווך ללקוחותיו
העובדה כי תחום זה נשאר אפור, והן מתווכים והן לקוחות מצאו עצמם לא אחת נופלים ברשתם של נוכלים, עודד את כניסתו לתוקף של חוק המסדיר יחסים אלה. "חוק מתווכי נדל"ן" מנע את אי הוודאות הכרוכה ביחסים חבריים לכאורה בין המתווך ללקוחותיו באמצעות מסמך כתוב בו הן המתווך והן הלקוח מסכימים על קבלת שירותי התיווך, עוד לפני שראו את הדירות שהציג בפניהם המתווך. מצדו, המתווך הבהיר בצורה חד משמעית מהם דמי התיווך המבוקשים על העסקה, וכן אילו נכסים ראו הקונים באמצעותו.
מה מוגדר במסמך זה?
רבים עוסקים בשלל תחומי יזמות נדל"ן ורואים כמות גבוהה של דירות בליווי המתווך או בלעדיו. עם זאת, מתווך ששלח את לקוחותיו לראות דירה, ולא החתים אותם על מסמך מסודר לא יוכל לבקש את דמי התיווך לאחר מכן. על המסמך לכלול בצורה ברורה את פרטי הנכס ומחירו, סוג העסקה שביצעו (אם מדובר בעסקת מכירה, קנייה או השכרת הנכס), שמות מלאים, כתובת למשלוח דואר ואף מספרי ת.ז. הן של המתווך והן של קוני או מוכרי הנכס, וכן דמי התיווך עליהם הסכימו הצדדים מראש. דמי התיווך הם לרב החלק הבעייתי בעסקאות הנדל"ן משום שמדובר באחוזים המשתנים מעת לעת בהתאם לדרישות השוק, וכן ההסכם האינדיבידואלי שבצע המתווך עם לקוחותיו.
יומה עם בלעדיות?
בתחום התיווך פעמים רבות כאשר מתווך מעוניין לשווק דירה, ומשקיע כספים בפרסומה ובאיתור הלקוח המתאים הוא יבקש מלקוחותיו לחתום על תקופת בלעדיות. בתקופה זו, גם אם מוכרי הדירה מקבלים הצעות אטרקטיביות מקונים פוטנציאליים עליהם לבצע את העסקה דרך המתווך עמו חתמו על הסכם הבלעדיות. גם אם מתווך אחר פנה אליהם עדיין יצטרכו קשרו עם המתווך עליו חתמו הסכם זה. נציין, לטובת המוכרים כי על ההסכם לכלול את תקופת הבלעדיות, ואם היא לא צוינה במפורש ההסכם יפוג מאליו תוך 30 ימים.
לסיכום, בחוק מתווכי נדל"ן מוסדרים היחסים בין המתווך ללקוחות לרבות מחיר הדירה, שיעור דמי התיווך ואף נושא הבלעדיות. בנוסף מוזכרים בחוק נושאים נוספים שנועדו להגן על הקונים כמו הימנעות מניגוד עניינים והצהרה כללית העו"ד חייב לנקוט ב"נאמנות ובהגינות" כלפי לקוחותיו – ומונעים חלק מאי הוודאות בקשר בין המתווך ללקוחותיו.
