חוזה דירה – כל מה שחשוב לדעת

רגע המכירה או הקנייה של דירה בישראל הוא במרבית המקרים אחת העסקאות הגדולות והרגישות יותר שעושה אדם בימי חייו.

גם אם רכשתם בעבר דירות, אין עסקה אחת הזהה בדיוק לשנייה, ובמרבית המקרים החלק המהותי שיקבע את הצלחת העסקה אינו טמון במחיר הנכס, אלא בהסכם בין הצדדים. בתקופה זו של התחדשות עירונית התחום רלוונטי במיוחד.

אז אילו נושאים עשויים לגרום למחלוקת מאוחר יותר, ולמה כדאי לשים לב בחוזה הדירה? הכל במדריך הקצרצר לפניכם.

רכישת דירה מקבלן – אין חוזה סטנדרטי

חוזה רכישת הדירה עשוי להיות שונה לחלוטין כאשר מדובר ברכישת דירה מקבלן או מאדם פרטי.

לרב, כאשר רוכדים דירה מקבלן, קיימת תחושה (שאינה מעוגנת במציאות) כי חוזה הדירה עליו אתם חותמים הוא חוזה סטנדרטי, עליו כל רוכשי הדירות בבניין חותמים. בפועל, כל רוכש הנעזר בשירותי עו"ד מטעמו עשוי לחתום על חוזה דומה למקורי, אך לכלול סעיפים נוספים המגנים על הקונה.

נושאים כמו אחריות הקבלן במקרה של ליקויים שונים (המעוגן גם בחוק) וכן היכן נמצא הכסף עד שקבלתם את מפתחות הדירה.

הבדלים בין רכישת הדירה לפני שנבנתה או בשלבי הבנייה

קבלנים רבים מוכרים את הדירות בשלבים שונים של הפרויקט. חלק מהדירות נמכרות במחירים אטרקטיביים כאשר הבניין הוא עדיין בגדר רעיון, לאחר שקיבל את האישורים הדרושים אך בנייתו לא החלה בפועל.

בשלב זה, מחירה של הדירה לרב נמוך יותר, אך היא כוללת סיכון רב יותר. קונים אחרים רוכשים את הדירה בשלבי בנייה ראשוניים או בשלבים המתקדמים כאשר היא כמעט מוכנה. במקרים נדירים, כאשר דירות בבניין הבנוי עדיין פנויות, הקבלן משווקן – ובמצב זה בדרך כלל קיים סיכון נמוך יחסית.

איך מבטיחים את רכישת הדירה בשלבי היזום הראשונים?

על מנת להבטיח את רכישת הדירה בשלביה הראשונים, כאשר היא עדיין "על הנייר" נהוג לחתום על חוזה עם החברה הקבלנית. בחוזה זה יש לוודא כי קיים סעיף הנוגע לביטחונות הכספים שהעביר הרוכש לחברה הקבלנית. במקרים אלה עדיך להעביר את הסכומים לחשבון נאמנות.

יש להבין כי המקדמות, הניתנות לחברה שמות את הרוכש בסיכון.

הסיבה לכך היא שהדירה שלא הוקמה לא מעניקה לרוכש כל בעלות על השטח, או על רכוש נפרד – במידה והחברה אינה יכולה לעמוד בהתחייבויותיה, או לחילופין אינה בונה את הדירות – לרוכשים קיימים ערוצים נוספים דרכם יוכלו לקבל את כספם.

קבוצות רכישה

שני מקרים נוספים בהם רצוי לשים לב לסעיפים השונים בחוזה ולאף לגייס עורך דין מטעמכם הם במקרה של רכישה במסגרת "קבוצה רכישה" וכן של רכישת דירה יד שנייה.

במקרים אלה, לרב, המוכרים ינסו להשתמש בחוזה שערכו מטעמם. לכאורה, עו"ד הדין של מארגני קבוצת הרכישה מציג בפניכם חוזה אובייקטיבי – אך יש לזכור כי הוא מייצג את האינטרנט של היזם – ולא את שלכם.

כך גם במקרה של עו"ד המייצג את המוכר של דירה יד שניה – במקרים אלה מומלץ בחום להיעזר בעו"ד מטעמכם שיבדוק את החוזה לעומק וימנע מכם עוגמת נפש הנובעת מחוזה שנערך ברשלנות או לטובת המוכר בלבד.